福田城區(qū)圖。

深圳新聞網(wǎng)2026年4月30日訊（記者 黃卓堅(jiān)  通訊員  楊海林 王淼 陳梓丹）為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，4月29日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱“深圳4·29新政”），自2026年4月30日起施行。

記者從福田區(qū)住房和建設(shè)局有關(guān)工作人員了解到，本次深圳4·29新政并非全面放開，而是面向福田、南山、寶安新安等核心區(qū)的“定向松綁”。新政一方面擴(kuò)大購房資格，解決“誰可以買”的問題；另一方面提高公積金貸款額度與上浮比例，解決“買得起多少”的問題。對市民而言，真正的利好不只是多一張房票，而是置換鏈條被重新打開，核心區(qū)改善、非深戶上車、初婚初育及多孩家庭的支付能力同時(shí)得到增強(qiáng)。

政策前后對比：核心變化不是“松一點(diǎn)”，而是“資格和資金雙放大”

新政自2026年4月30日起施行，主要包括兩條主線：第一，優(yōu)化核心區(qū)限購，在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)釋放新增購房資格；第二，提高住房公積金貸款額度，并擴(kuò)大首套、初婚初育、多孩、保障房等群體的貸款上浮比例。

新老政策對比。

一句話總結(jié)來說，之前的政策更多是在控制“進(jìn)入核心區(qū)的資格”，深圳4·29新政開始打通“核心區(qū)購房資格＋公積金支付能力＋家庭改善需求”的閉環(huán)。

新政帶來的三大利好：讓需求敢動(dòng)、能動(dòng)、會(huì)動(dòng)

利好一：核心區(qū)房票增加，改善需求被重新激活。福田、南山和寶安新安是深圳資產(chǎn)屬性、產(chǎn)業(yè)人口、公共配套和教育醫(yī)療資源最集中的區(qū)域。新政不是對全市“一刀切”放松，而是把增量房票精準(zhǔn)投向核心區(qū)。對深戶家庭來說，第三套核心區(qū)購房資格意味著原來被卡住的改善、資產(chǎn)優(yōu)化、家庭分戶需求有了落地空間；對非深戶穩(wěn)定就業(yè)家庭來說，第二套資格意味著從“先上車”轉(zhuǎn)向“可改善”。

對市民來說，過去是“有錢也未必能買”，現(xiàn)在是“有資格進(jìn)入核心區(qū)重新選擇”。對市場而言，核心區(qū)二手房和新房的聯(lián)動(dòng)會(huì)更強(qiáng)，賣舊買新、賣遠(yuǎn)買近、賣小買大鏈條有望加快。

利好二：居住證購房打開新市民入口。本次最具增量意義的條款，是持有效深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證的非深戶家庭，可在指定核心區(qū)購買1套商品住房。它解決了部分新市民、靈活就業(yè)人員、創(chuàng)業(yè)人群和社保記錄不連續(xù)市民長期面臨的資格門檻問題。從“只能看外圍或等待社保年限”變?yōu)椤翱梢灾苯釉u估核心區(qū)上車機(jī)會(huì)”。對市場來說，核心區(qū)剛需及剛改客群被擴(kuò)容，尤其對總價(jià)相對可控、小面積、成熟配套房源更有利。

利好三：公積金加碼降低資金門檻。限購解決“能不能買”，公積金解決“能不能更輕松地買”。個(gè)人最高額度從60萬元提高至70萬元，家庭最高額度從110萬元提高至130萬元；同時(shí)首套、初婚初育、多孩、保障房等上浮比例提高。若符合多種情形并可累加，上浮空間進(jìn)一步放大，政策對青年家庭和改善家庭的支持更直接?？少J額度上升后，首付資金和商業(yè)貸款壓力同步下降。同時(shí)，市場上的核心區(qū)中小戶型、低總價(jià)改善盤、剛改二手房的可承接能力增強(qiáng)。

不同市民怎么用好政策：四類人群的操作路徑

新老政策對比。

這次政策不是簡單“放松”，而是讓不同市民重新找到自己的購房路徑。深戶看改善，非深戶看增購，新市民看入場，年輕家庭看貸款能力。

三個(gè)典型場景：市民最關(guān)心的不是政策文本，而是“我能不能買、怎么買更劃算”

場景一：深戶家庭已有2套，想換到核心區(qū)改善。

過去核心區(qū)限購使家庭改善受限，即使資金具備，也難以在福田、南山等核心區(qū)繼續(xù)配置。現(xiàn)在可在指定核心區(qū)增購1套，意味著家庭可根據(jù)子女教育、通勤半徑、老人照護(hù)等需求重新調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

場景二：非深戶穩(wěn)定就業(yè)，已有1套但想改善。

過去在核心區(qū)改善資格不足，更多只能在外圍板塊做選擇?，F(xiàn)在社?；騻€(gè)稅滿1年后，可在指定核心區(qū)增購1套，改善選擇面擴(kuò)大。

場景三：持居住證但社保不連續(xù)的新市民。

過去核心區(qū)購房資格受社?；騻€(gè)稅年限約束，容易被排除在中心資產(chǎn)之外?，F(xiàn)在持有效深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證，可在指定核心區(qū)直接購買1套。

對市場的影響：短期看核心區(qū)熱度，中期看置換鏈條，長期看信心修復(fù)

本次新政落地于“五一”假期前，具有明顯的窗口期意義。相比去年9月全面放開非核心區(qū)限購，本次政策對核心區(qū)域采取漸進(jìn)式“定向松綁”，同時(shí)疊加公積金貸款力度提升，政策組合的疊加效應(yīng)值得關(guān)注。

短期看帶看量、認(rèn)購量和核心區(qū)二手成交是否進(jìn)一步抬升；中期看“剛需上車 － 改善置換 － 核心區(qū)增購”的梯次消費(fèi)鏈條是否重新轉(zhuǎn)動(dòng)；長期：看掛牌量高企背景下，價(jià)格預(yù)期能否由“以價(jià)換量”逐步轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)”。

從市民決策角度看，政策利好的核心不是馬上追漲，而是重新評估資格、資金和標(biāo)的。真正適合入場的市民，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：購房資格明確、現(xiàn)金流可持續(xù)、目標(biāo)房源具有長期居住或資產(chǎn)流動(dòng)價(jià)值。

政策總結(jié)：這次新政的本質(zhì)，是讓深圳樓市從“被動(dòng)觀望”轉(zhuǎn)向“有條件地重新流動(dòng)”

如果只看政策條文，市民看到的是“多買1套”和“公積金多貸一點(diǎn)”；如果站在市場交易鏈條看，真正的意義在于三個(gè)重新打開：核心區(qū)房票重新打開，青年和新市民入口重新打開，家庭改善的資金能力重新打開。

因此，市民應(yīng)清楚“你屬于哪類群體、能多獲得什么資格、資金能力怎么變化、適合看什么房源、什么時(shí)候行動(dòng)更穩(wěn)”。政策紅利不是平均分配的，誰能最先看懂資格、算清資金、選對標(biāo)的，誰就更容易把政策窗口轉(zhuǎn)化為真實(shí)機(jī)會(huì)。

好房推薦：本次“松綁”的核心區(qū)福田有哪些好房推薦？

金地環(huán)灣城。

金地環(huán)灣城位于福田核心地段，一站香蜜湖一站河套。作為福田中心區(qū)百萬大城，由福田投控與金地集團(tuán)聯(lián)袂打造，聚合塔尖住宅、高端公寓、紅嶺教育集團(tuán)紅樹林校區(qū)、嘉佩樂隱奢酒店、商務(wù)地標(biāo)、公園綠地、漫調(diào)商業(yè)、文化藝術(shù)等八大業(yè)態(tài)于一體。項(xiàng)目目前主力在售約121-253-270平方米海景闊宅，165-240平方米公寓。

新世界香蜜四季家園。

新世界香蜜四季家園項(xiàng)目占地面積約5.5萬平方米，總建面約60萬平方米，涵蓋住宅、高端公寓、星級酒店、商業(yè)MALL等多種業(yè)態(tài)，項(xiàng)目位于福田區(qū)香梅路與新聞路交會(huì)處東北角，周邊集合多個(gè)深圳知名地標(biāo)。香蜜湖作為福田的豪宅區(qū)，少有新房入市，新世界香蜜四季家園作為片區(qū)少有的住宅新盤，項(xiàng)目首批推售的住宅產(chǎn)品面積段為105-125-130-145-190-220-260-280平方米的3-6房，結(jié)合了建筑新規(guī)設(shè)計(jì)，使用率非?？捎^。

卓越縵悅。

卓越縵悅踞守深圳中軸正脈之上，是皇崗200萬平方米綜合體首發(fā)之作，坐擁福田CBD商圈、世界級文化藝術(shù)場館、生態(tài)公園及三甲優(yōu)質(zhì)醫(yī)療等45年城市發(fā)展精粹；南接河套深港科創(chuàng)合作區(qū)，享深港融合頭排紅利?？蛇h(yuǎn)眺蓮花山、對望市民中心，成就不可復(fù)制的核心占位和景觀優(yōu)勢。項(xiàng)目是集卓越豪宅匠造經(jīng)驗(yàn)之大成的“縵系”開山之作，總建面約40萬平方米，新規(guī)戶型約92-105-123-126-173平方米高得房率3-4房，內(nèi)蘊(yùn)6大創(chuàng)新設(shè)計(jì)，重構(gòu)中軸奢適人居典范，敬獻(xiàn)中心高階人士。

京基宸悅府。

京基宸悅府位于福田CBD中軸之上、蓮花山下，由實(shí)力房企京基地產(chǎn)傾力打造，為梅林片區(qū)優(yōu)質(zhì)新作。擁攬4/9號線雙地鐵口+2.5公里高階生活圈，推售產(chǎn)品為建面約110-114平方米城山雙景美宅、約45-70平方米精奢公寓。

承翰灣尚國際。

承翰灣尚國際為福田中心雙口岸地標(biāo)綜合體，緊鄰河套深港合作區(qū)；涵蓋總部辦公、星級酒店、商務(wù)公寓、購物中心、高端住宅等業(yè)態(tài)；獲得美國國際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)與全球地產(chǎn)設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)，榮膺深圳品質(zhì)代表，當(dāng)前僅住宅可售，建面約119-124-175平方米臻裝3-4房。